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010-63707338【1问】当前债权类地产项目的投资背景？
【1答】自2018年以来，银监、央行、发改委、住建部等部门对房地产行业从提示风险到公开论断房地产是金融风险最大的“灰犀牛”，从窗口指导到出台限制信托通道类业务和房地产信托业务规模、限制经营贷流入房市、对房地产企业设置“三道红线”、限制商业银行房地产贷款集中度和按揭贷款等具体政策。开发商销售回款受阻、现金流恶化，偿债压力大幅增加，融资渠道变少。整体监管趋势明显在限制地产项目债权类融资，要求开发商提高自有资金的投入比例和周转率。
【2问】当前债权类地产项目的投资机会？
【2答】房企暴雷风潮从2020年中小房企开始，一直到今年的上市房企泰禾、蓝光、恒大、花样年、新力、阳光城等一众TOP100名单的知名企业，尤其是从2021年第三季度开始，房企的现金流在急剧流出，而相应的融资却越发困难。在此背景下，各房企在既有融资渠道未能明显补充资金的情况下，加速对存量项目进行甩卖成了活下去的有效途径，预计在未来1-2年内，推向市面的困境地产项目数量会呈现一个放量的状态，短期内会呈现明显供大于求的现象。而这对于专注困境地产投资领域的投资者而言是一个绝佳的机会。
【3问】房地产行业近期出现哪些变化？
【3答】房地产行业出现两大变化，一是头部开发商合作开发，二是股权类融资需求增加，而通过名股实债的方式融资成为规避监管的重要方式。
【4问】如何识别与陷入困境的房地产企业进行合作的风险？
【4答】三个识别因素：
1、核心风险把控是房地产开发公司的土地储备，早期储备土地账面价值低于市场价值，债权投资的保障较高；【5问】大型房地产企业的地产项目债权融资的风控要点？
【5答】大型房地产开发企业一般融资集中度高，与债权人能够保持长期融资合作，有利于化解债务风险，而单次分散的融资行为则在出现流动性风险时容易导致债务危机；债权投资过程中严格履行业务程序，尤其是保障法律权利，如公证的法律效力要件是否完备；控制单一融资规模，防止被融资方绑架。操作要点：（1）尽调充分和逻辑有效；（2）面签核保手续与动作齐全；（3）外保内贷转递公证手续；（4）担保事项有权机构出具决议。
【6问】小型房地产企业的地产项目债权融资的风控要点？
【6答】小企业资质一般，风控重点在企业的核心资产、定金和外部增信条件。操作要点：（1）关注无法封闭运行；（2）抵押物仅作为抵押而存在时抵押物自身的价值；（3）错位抵押的保障能力；（4）对于小开发商尽量与本地金融机构合作，减少信息不对称的风险。
【7问】房地产企业对地产项目投资时有哪些共性风控指标？
【7答】1、不介入（楼面价）地王项目，拍地成本过高后盈利将十分依赖房价上涨，在目前的房地产调控背景下风险较大；2、容积率低于1.0等低密度地产项目和保障房项目，利润空间薄；3、不介入郊区造城和文旅大盘项目，运营风险较大；4、非一线城市土地成本占总投资比例超过50%，投资风险较大；5、商业建筑面积超过30%将可能存在销售障碍；6、自投比例不高于30%，销售返投不高于30%，债务融资规模不高于50%，否则资金链存在风险；7、内部报酬率不低于15%，或与融资成本进行比较，需要通过留下压力测试的空间，售价下跌20%，销售面积仅80%，或者可售货值高于融资金额的1.5倍；8、预计回款情况30天销售不低于50%，90天销售不低于80%，可售货值不低于债务的1.5倍，若无法查清债务规模，则根据总投资估计；
【8问】一般抵押与最高额抵押的区别？
【8答】一般抵押仅就某一特定时点已发生的债务享有优先受偿权，并且随主债权转移，而最高额抵押；最高额抵押是一段时间内将要连续发生的债权，在最高债权限额内就该担保财产优先受偿，最高额抵押设立前产生存在的债权经当事人同意可以转入最高额抵押担保范围，担保范围内的债权可以部分转让，而担保物不需要跟随转让。
【9问】一般保证与连带责任保证的区别？
【9答】一般保证的保证人可以要求主合同先审判或仲裁，债务人财产优先清偿，否则不履行担保责任，而连带保证债权人可以直接要求保证人履行担保责任。《民法典》规定合同约定不明默认为一般保证。
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